Revista industriei de textile si confectii din Romania

Autor: Amelia Turp Balazs

Publicat: Mie, 21/10/2009 - 13:47

Pe langa chirii si taxe de marketing, chiriasii centrelor comerciale platesc si asa-numitele “service charge”, reprezentand toate cheltuielile de intretinere a spatiului, de la paza si curatenie pana la utilitati sau chiar salariile personalului administrativ. Criza le-a fortat mana developerilor, care au mai redus din aceste greutati apasatoare pentru retaileri.

Daca in tari precum Marea Britanie rezultatele proceselor de negociere dintre proprietari si chiriasi sunt suficient de transparente pentru a oferi o imagine clara asupra reducerilor operate, la noi se umbla pe bajbaite, in lipsa unor declaratii oficiale. Raportul Colliers “Service charges in shopping centers”, aduce putina lumina in aceasta privinta.

“Vanzarile retailerilor au fost puternic afectate in ultima perioada, in unele domenii scazand chiar cu 60%. Fiecare componenta a structurii de cost este importanta in conditiile actuale. Daca chiria reflecta performanta financiara a centrului comercial si poate suporta scaderi in cazurile in care proprietarul este mai flexibil, nivelul costului serviciilor este dificil de redus. In mod normal, dezvoltatorii ar trebui sa incerce sa mentina aceste costuri ale serviciilor la cel mai scazut nivel posibil”, se spune in raportul Colliers. Experienta altor state ne-a demonstrat ca se pot institui anumite directii privind buna practica in cazul operarii mallurilor. In Marea Britanie s-a pus la punct un cod de bune practici, in care sunt cuprinse recomandarile generale privind politica de costuri care ar trebui incluse in aceasta taxa de servicii, modul in care se administreaza relatia cu chiriasii si altele.

Potrivit codului adopat de britanici, exista cateva principii importante care ar trebui luate in considerare in momentul administrarii unui shopping mall. Unul dintre ele este acela ca taxele de servicii trebuie sa functioneze pe baza principiului “fara profit, fara pierderi”. Acest lucru nu inseamna ca furnizorii de servicii nu obtin profituri de pe urma serviciilor oferite, dar costurile trebuie sa fie transparente pentru toate partile, proprietari, chiriasi si manageri. Un alt aspect decisiv in buna functionare a unui mall este comunicarea dintre echipa de management si chiriasi. In aceasta perioada dificila, o comunicare defectuoasa poate fi tradusa in ochii chiriasilor printr-un centru comercial prost administrat. “Transparenta este cuvantul-cheie, atat in ce priveste facturile cat si in ceea ce priveste notele explicative. Notificarea prompta in cazul unor schimbari asigura functionarea in conditii bune a relatiei dintre chirias si proprietar”, considera specialistii de la Colliers.

De asemenea, britanicii recomanda ca planul de marketing sa le fie comunicat chiriasilor si ca acestia sa fie implicati cat de mult posibil in realizarea acestuia.

In ce priveste aceste costuri cu serviciile, exista cateva categorii majore:
● Taxa de management care se plateste agentului sau proprietarului care administreaza si manageriaza mallul. Reprezinta 13-15% din costul total al serviciilor si tot de aici se platesc si salariile si taxele angajatilor sau cheltuielile cu birourile din mall.
● Utilitatile (electricitatea, gazul si apa). Utilitatile au cea mai mare pondere din plata serviciilor, respectiv 35-40%.
● Servicii de securitate, curatenie, marketing si promovare reprezinta 15-20% din total.
● Servicii de reparatie a instalatiilor electrice, termice, de aer conditionat, lifturi sau scari rulante etc.
● Cheltuieli speciale (renovarea cladirii, reparatii majore, fonduri de rulment etc).
● Asigurari.

“In tarile din Europa centrala si de est destinatiile de shopping se impart intre centre locale sau internationale. Datorita faptului ca centrele locale nu sunt foarte sofisticate, sunt localizate in cladiri vechi sau renovate (fostele magazine universale orasenesti), costul cu serviciile este mai mic decat in centrele internationale. Din perspectiva valorii pe metru patrat, in centrele comerciale moderne costul serviciilor oscileaza intre 5 si 7 euro. Tendinta generala de crestere a taxelor de servicii pentru tarile Europei de Est se explica prin cresterea preturilor la utilitati in aceasta regiune (mai ales la electricitate si gaze)”, se spune in raport.

Pe de alta parte, in Marea Britanie, unde piata de retail este mult mai matura, iar proprietarii si managerii au acumulat suficienta experienta in administrarea mallurilor, se incearca in prezent reducerea nivelului acestor costuri cu serviciile. In unele centre, ele au scazut deja cu 8-10% si este posibil sa scada si mai mult.

Taxele la servicii in mallurile din Romania
Studiul ia in considerare doua tipuri de proprietati din Romania, in orase cu peste 150.000 de locuitori: malluri cu suprafata inchiriabila de peste 15.000 mp si parcuri de retail (hipermarket si galerie comerciala).

S-a ajuns la concluzia ca situatia este destul de asemanatoare in tarile Europei de Est si in Marea Britanie, cu o exceptie: Bucurestiul, unde in unele centre moderne serviciile pot ajunge la 11 euro/mp, mai mult decat in alte tari analizate.

In plus, in Romania intra tot la servicii si taxa pe proprietate (1,5% din valoarea proprietatii), spre deosebire de alte tari.

In intreaga regiune sunt diferite sisteme de calcul. In Bulgaria, de exemplu, taxele de servicii sunt calculate fie pe baza unor facturi “la vedere”, plecand de la 5 euro/mp, fie in sistem inchis, cu limita de pana la 6 euro/mp.

Costurile cu serviciile scad doar in Europa de vest
“In tarile occidentale cu traditie in administrarea centrelor comerciale, developerii incearca in prezent sa reduca aceste costuri, cu valori intre 10 si 20%. Economisirea costurilor este rezultatul muncii in colaborare dintre proprietari, echipa de management si marii retaileri”, explica specialistii de la Colliers.

De exemplu, la inceputul lunii mai, unul dintre cele mai mari malluri din Anglia, Westfield, a anuntat o reducere de 10% a taxelor de servicii si intentia de a taia si mai mult din aceste cos­turi, dupa alte sase luni. Alte malluri, precum Meadowhall din Sheffield sau White Rose din Leeds au anuntat de asemenea reduceri ale taxelor de servicii cu 18%, respectiv 13% in acest an, ceea ce se traduce, in buzunarul chiriasilor, prin cheltuieli mai mici. Tipurile de masuri luate de managerii de malluri din Marea Britanie pentru a scadea taxele de servicii includ: contracte multitasked (servicii de securitate, curatenie si pentru clientii finali mult mai eficiente), focus pe economisirea energiei, strategii de management al deseurilor printr-o reciclare mai eficienta, renegocierea contractelor de administrare si achizitie, strategii de marketing colaborativ, in care costurile sa se imparta intre proprietari si chiriasi.

Pe de alta parte in Europa centrala si de est tendinta este de crestere progresiva a costurilor cu serviciile in urmatorii doi ani, din cauza unor majorari anuntate ale tarifelor la utilitati. In 2008, tarile din regiunea noastra au suferit cresteri intre 4 si 18% ale preturilor la electricitate, care este cea mai mare cheltuiala a oricarui mall.

Dupa cum se poate observa, costul electricitatii este mai ridicat la noi decat in Marea Britanie, nemaivorbind de Bulgaria sau Polonia. Pentru apa, chiar daca platim mai putin decat in Anglia, continuam sa fim mai scumpi decat celelalte state din “liga mica”.

Expertii considera ca vor avea loc cresteri de pana la 15% la pretul electricitatii in Europa de Est in 2009 si 2010 (cumulat). “Aceasta se traduce printr-o crestere a costurilor operationale ale mallurilor cu pana la 5%, daca managementul lor nu va lua masuri serioase privind tehnologia
ecologica, precum cele care se aplica déjà in Marea Britanie”, se spune in raportul Colliers. n
Sursa: Colliers Retail Romania, “Service charges in shopping centers”